Immeuble de bureaux de 16 étages

Communiqué de presse du Comité Alhambra distribué dans la semaine du 7 mars 2005:

En tant que comité de quartier, nous lançons un cri d'alerte!

Apparemment la ville de Bruxelles est revenue sur sa position de ne plus permettre de construire de gratte-ciel dans le centre de Bruxelles.
Banimmo et Buelens Real Estate ont des projets pour construire sur le coin de la Chaussée d' Anvers, de la rue Saint Jean Népomucène, de la rue du Pélican et du Boulevard Jacqmain un immeuble de bureaux de 16 étages. ( 76 mètres de hauteur !!! ). A côté seraient aussi construits deux immeubles d'habitation de 6 et 9 étages afin que la proportion entre les immeubles de résidence et de bureaux soit gardée.

Selon l'échevin Simons, le projet a été perçu comme favorable au collège des échevins. Apparemment la convivialité de la ville n'est donc pas prioritaire même pour écolo.

Après cet avis le dossier doit être envoyé à la région, car celle-ci doit approuver les exceptions en matière de construction et d'urbanisme. Il est intéressant de noter à ce sujet que la région s'est abstenue le 9 novembre en commission de concertation, de pair avec les Monuments et Sites, pour raison de « profils de construction trop élevés ». D'autres services aussi ont émis des avis défavorables à ce sujet. Il semblerait donc qu'il y ait encore de l'espoir de garder ce « monstre » hors de notre quartier.

Le comité Alhambra n'a aucune objection à admettre la présence de locaux affectés à des bureaux. Nous réagissons bien par rapport à la hauteur de l'édifice. La plupart des constructions avoisinantes sont hautes de 6 étages. Une tour de 76 mètres porterait ombrage au quartier entier.

En proposant le débat sur cette tour de 76 mètres de haut, nous voulons convaincre la Région de Bruxelles de ne pas autoriser ce projet. Je prends donc la liberté de vous demander votre appui à cette action.

Alternative suggérée par ARAU

Même à cette heure tardive nous ferons notre mieux pour éviter cette sérieuse déterioration de la qualité de vie dans notre quartier. Le champs d'action est maintenant la Région. Si vous pouvez nous aider avec vos connaissances ou relations, faites-le, svp.

ARAU

Communiqué de presse du jeudi 4 novembre 2004
Projets Banimmo au bout du boulevard Jacqmain :
oui aux logements, non à la frite de bureaux


1.Introduction

La société Banimmo Real Estate a introduit trois demandes de permis d’urbanisme pour trois immeubles à construire à l’extrémité du boulevard Émile Jacqmain, à front des boulevards du Jardin Botanique et d’Anvers. C’est un projet d’ensemble dont il s’agit : deux immeubles de logements encadrent un immeuble tour de bureaux qui sera discuté lors de la Commission de concertation du mardi 9 novembre à la Ville de Bruxelles.

Ce projet marque une étape supplémentaire dans la rénovation/reconstruction de cette partie du boulevard, longtemps laissée à l’abandon par des calculs économiques urbanistiquement et socialement douteux (voir historique en annexe).

2.Les projets de Banimmo

Sur une partie de l’îlot Anvers/Commerçants/Pélican, il est prévu de construire un immeuble à appartements constitué de 6 niveaux avec 62 emplacements de parkings au sous-sol ainsi que 2 commerces au rez-de-chaussée. Les logements sont au nombre de 69 et se répartissent comme suit :
33 appartements d’une chambre,
31 appartements de deux chambres,
5 appartements de trois chambres.
La plus haute partie de l’immeuble atteint 18 mètres de hauteur et la plus basse, destinée à rattraper les niveaux des immeubles voisins est d’une hauteur d’une douzaine de mètres. La superficie totale de plancher est de 4.717 m². L’affectation est conforme au PRAS. Les appartements d’une chambre sont destinés, par le demandeur, aux fonctionnaires européens qui ont besoin d’un appartement de fonction ainsi qu’à des étudiants1.

Le second projet de logement se localise sur une partie de l’îlot Botanique/Jacqmain/Malines. Il prévoit un immeuble de 10 niveaux (dont un étage technique) avec 27 emplacements de parking en sous-sol. Le rez-de-chaussée est occupé par 2 commerces. Les logements se répartissent comme suit :
14 studios ce qui semble peu approprié,
22 appartements d’une chambre,
9 appartements de deux chambres,
4 appartements de trois chambres.
La volumétrie varie entre 19 mètres et 28 mètres de hauteur.

Enfin, le troisième immeuble est affecté aux bureaux, soit 13.113 m² répartis sur       16 niveaux avec 68 emplacements de parking en sous-sol. Cet immeuble recouvre la totalité de l’îlot Anvers/Jacqmain/Pélican/Saint-Jean Népomucène. Il est dessiné de manière à établir une sorte de signal marquant l’entrée du boulevard. Le projet est conforme au PRAS, puisque celui-ci affecte cet îlot en zone administrative mais n’interdit pas de faire des logements… Des commerces sont prévus au rez-de-chaussée mais une incertitude subsiste quant à l’affectation définitive d’une partie d’entre eux (une affectation en bureaux reste possible).

Sa hauteur est de 58 mètres hors sol. Le demandeur justifie la dérogation à l’article 8 du Titre Ier du RRU2 car, selon lui, le bâtiment est situé à un carrefour de deux voiries de grand gabarit et les immeubles pris comme comparaison sont des immeubles de bureaux relativement élevés (la tour Morgan dépasse les 83 mètres de hauteur, le bâtiment de la Communauté flamande fait 32 mètres, ce qui est censé placer l’immeuble projeté dans la moyenne)3. En outre, la conception de la façade est censée « alléger » le bâtiment4 mais elle évoque davantage un tableau informatique d’un traitement de texte bien connu. Cette façade ne donne pas une idée correcte de la hauteur totale de l’édifice car chaque « bloc » visible (il y en a sept) regroupe en réalité deux étages.

3. La position de l’ARAU

Dans son projet alternatif décrit en annexe, l’ARAU avait déjà démontré, si besoin en était, que les activités tertiaires pouvaient très bien laisser la place à des immeubles de logement de qualité respectant la typologie urbaine tout en recréant une scénographie appropriée au lieu. Ce projet avait été étudié dans ses moindres détails, du financement à la faisabilité technique.
À ce titre, le projet d’immeuble de bureau soumis à enquête soulève certaines questions.

1) Un problème de stabilité
Les façades du côté des boulevards d’Anvers et Emile Jacqmain, comme elles respectent l’alignement à la limite de propriété, devraient reposer sur un égout et sur le collecteur de la Senne, qui, selon certaines sources, reposerait sur des pieux en bois5. Les autres solutions (enjamber le collecteur, construire une structure en porte à faux) sont impraticables. Il faudra donc « réaliser des fondations dans le terre-plein entre l’égout et le collecteur, et placer quelques colonnes de fondations au travers d’une des chambres du collecteur »6. Soit des travaux importants qui pourraient être évités si l’obsession du rendement au m² n’empêchait pas les promoteurs de construire les étages en recul du front de bâtisse, pour ne laisser que le rez-de-chaussée en alignement. C’était cette solution que l’ARAU avait proposé pour son alternative en 1990 : maintenir un rez-de-chaussée commercial à front de bâtisse et construire les étages en retrait, comme les immeubles existants à l’époque permettaient encore de l’imaginer.

2) Un problème de gabarits : le Quartier Nord traverse le boulevard
Situé exactement dans l’axe du boulevard du roi Albert II, la frite de bureaux matérialise la propagation de la zone administrative du Quartier Nord dans le Pentagone, ce qui n’est pas souhaitable.
En matière de gabarit, la justification à la dérogation à l’article 8, Titre Ier, du RRU, reprise plus haut, semble quelque peu limitée car c’est oublier un peu vite que cette tour a aussi deux façades qui donnent sur la rue Saint-Jean Népomucène et sur la rue du Pélican. D’une part, les volumes des immeubles riverains de ces voiries, y compris l’immeuble de logement Pélican/Commerçants à construire par le même promoteur, seraient écrasés par cet immeuble. D’autre part, il faut craindre que l’ombre projetée le matin sur les immeubles situés à l’Ouest, dont les logements à construire par Banimmo lui-même, ne diminue sensiblement l’attractivité du lieu.

3) Les nuisances urbaines propres aux immeubles tours
La conception même des immeubles tours apporte des nuisances urbaines qui en font précisément des constructions anti-urbaines :
ombres portées du fait de la hauteur, en l’espèce, vu l’orientation, l’ombre portera le matin sur les logements à construire rue du Pélican ;
tourbillons de vent préjudiciables aux cheminements piétons ;
caractère introverti de cette architecture où l’on arrive et ressort par le parking sans passer par l’espace public ;
rez-de-chaussée peu amènes ne contribuant pas à l’animation de la rue (une des surfaces commerciales prévue au rez est en profondeur par rapport à la chaussée avec seulement une petite vitrine sur le boulevard Jacqmain et il y a une incertitude pour l’affectation définitive des autres surfaces commerciales prévues) ;
architecture et matériaux d’une banalité consternante et non durables.

4) Un calcul économique pas si pertinent
À l’heure où de nombreux constructeurs abandonnent des chantiers parfois importants faute de clients, le marché de bureaux (avec 12 millions de m² de bureaux à Bruxelles) étant en situation de suroffre, on peut se demander si cette fuite en avant reste pertinente. Le contexte a changé, l’exode urbain est inversé.

Même si le PRAS autorise les bureaux sur cet îlot, il n’interdit pas le logement qui est pour le moment mieux en phase avec le marché et les déclarations d’intention politiques.

Conclusion

Sans revenir au syndrome du Quartier Nord, il faut bien admettre que cette tour n’a pas sa place, typologiquement et urbanistiquement, à cet endroit.

L’ARAU préférerait du logement et s’opposera en tout état de cause à un gabarit aussi élevé (58 mètres de hauteur) dans le Pentagone lors de la Commission de concertation du 9 novembre 2004 à la Ville de Bruxelles.

Pour toutes informations complémentaires, prendre contact avec Madame Pauthier, Directrice de l’ARAU, au 02/219 33 45.

© textes et illustrations ARAU
Annexe 1 au communiqué du jeudi 4 novembre 2004

Monsieur le Premier Echevin,

Historique de l’extrémité du boulevard Jacqmain

La lente agonie du boulevard Émile Jacqmain est liée à l’exécution du plan Manhattan et à ses déboires.

1959 : le projet anti-urbain du groupe Structure
Dès 1959, le groupe Structure ­– mêlant architectes et urbanistes– réalise une étude sur l’ensemble du périmètre pour « rénover » le quartier populaire jouxtant la nouvelle gare du Nord. Les principes qui président à cette étude sont repris de la Charte d’Athènes : séparation des fonctions et des circulations (piétonnes et automobiles), construction en hauteur pour libérer l’espace au sol au profit des voitures et des espaces verts, … Ces principes seront coulés dans un plan d’affectation 8 ans plus tard.

Le quartier Nord concentre en effet les atouts pour établir un centre d’affaires bruxellois : la nouvelle gare du Nord, idéalement reliée à l’aéroport, le métro en construction, le déclin démographique et industriel de cette partie de la ville qui rend les expropriations moins onéreuses.

En 1962, ce qui n’est encore qu’un projet de plan s’étend sur trois communes. L’axe central est constitué par le boulevard Jacqmain prolongé, relié à la partie existante par un tunnel sous la petite ceinture. Les îlots à l’entrée du boulevard Jacqmain – là où Banimmo projette actuellement de construire ses immeubles– sont affectés aux bureaux. La maquette de l’époque ne laisse aucun doute sur les intentions du groupe Structure : ces bureaux prendront la forme de tours sur socle, comme la tour Philips et le Centre administratif de la Ville de Bruxelles aujourd’hui.

En 1964, l’administration des Routes dévoile son plan routier pour Bruxelles. Le croisement des autoroutes Gand-Liège et Anvers-Paris devait se faire au cœur du quartier Nord, après avoir traversé la capitale sous forme de viaducs ou de tunnels. Lorsque le plan d’affectation du Quartier Nord, dit « plan Manhattan », sera établi en 1967, toute l’organisation des îlots sera faite en fonction de ce complexe routier, facteur d’attrait pour les investisseurs.

Si le périmètre de ce plan ne va plus au-delà du boulevard Baudouin, il est toujours prévu de construire quatre tours de 135 mètres de hauteur aux angles des boulevards Baudouin, Jacqmain, Botanique et d’Anvers. Conformément au principe des autoroutes urbaines (le moins de carrefours possible) et des projets antérieurs, il est prévu de faire passer le boulevard Jacqmain en-dessous de la petite ceinture, ce qui impliquait l’expropriation du côté gauche du boulevard jusqu’à la rue du Pont-Neuf. Le projet de tunnel sera finalement abandonné en 1973, au profit d’un viaduc provisoire enjambant la petite ceinture, en attendant la construction de la ligne Nord-Sud du prémétro.

1967 : le plan « Manhattan »
Pour rappel, le plan « Manhattan » prévoyait l’érection de 58 tours juchées sur une dalle piétonne, située à 13 mètres de hauteur. Le coût exorbitant de cette dalle en hypothéquera sa réalisation.

La contestation sur le coût social (le relogement des expulsés) de l’opération et sur les projets d’autoroutes de pénétration finiront par remettre en cause l’existence même du plan « Manhattan ».

Dans les années ’70, le ralentissement de l’activité économique conjugué à des difficultés financières de la compagnie de promotion aboutiront à la construction d’une seule tour du WTC, contre les 8 prévues initialement. Pour construire la seconde, les pouvoirs publics interviendront soit pour louer des surfaces de bureaux, soit pour financer directement la construction. L’échec du plan se profile dangereusemement. Divers projets de construction de tours de bureaux seront échafaudés. Aucun ne verra le jour mais tous entraîneront la destruction ­– et donc l’expropriation– des îlots pressentis.

En 1971, la Ville de Bruxelles décide de mettre les voiries au gabarit prévu par le plan de 1967 et rase les îlots concernés. À partir de cette date, le Quartier Nord devient une vaste étendue en friche.

En 1978, un groupe de travail est mis en place par les communes avec des associations pour achever l’urbanisation de ce quartier martyr. Ce n’est que 10 ans plus tard que les grandes options seront traduites dans un plan : des bureaux le long du boulevard Jacqmain prolongé et des logements et commerces le long de la chaussée d’Anvers7.

1987 : la relance …
On sait ce qu’il est advenu depuis : en 1987, les promoteurs relancent la construction grâce à l’intérêt des administrations belges ou des organismes publics (Belgacom, Communauté flamande, administrations fédérales, …).

L’habitant de l’extrémité du boulevard Émile Jacqmain a donc été soumis à rude épreuve pendant au moins deux décennies : désintérêt des propriétaires à investir dans leurs immeubles en raison de la spéculation immobilière sur des parcelles mitoyennes, voisinage d’un « no man’s land », présence d’infrastructures (auto)routières « provisoires ».

Fin des années ’80, pourtant, un regain d’intérêt naît pour ce boulevard, et en particulier pour les îlots concernés par les projets de Banimmo.

Ainsi, en mai 1989, un projet prévoyait de construire deux immeubles de 80 mètres de hauteur aux angles du boulevard Jacqmain et du boulevard de petite ceinture. Il prévoyait également la démolition des immeubles existants sur l’îlot d’habitation Jacqmain/Anvers/Pélican pour en faire une place publique. Ces immeubles comprenaient 10.500 m² de logements pour 8.300 m² de bureaux. Les riverains et l’ARAU s’y opposèrent en raison du gabarit des immeubles, de la présence de bureaux, non conforme avec le plan de secteur, et de l’effet psychologique que ces tours ne manqueraient pas de créer (l’avancée des tours du quartier Nord dans le Pentagone).

Le promoteur décida alors d’un autre projet, toujours sur les mêmes îlots : la construction d’un bâtiment-pont, large de 27 mètres et haut de 41 mètres, au-dessus du boulevard Jacqmain. Sur les 20.000 m² de superficie totale, 14.000 m² étaient affectés au bureau. L’ARAU avait réagi vivement à ce projet lors d’une conférence de presse du 13 mars 1990 dénonçant « l’utilisation de l’espace public à des fins privées » et l’effet repoussoir qu’une telle structure ne manquerait pas d’avoir sur les habitants et les usagers du quartier. Et de rappeler que la construction de bureaux sur l’ancien siège de la Libre Belgique et de l’hôtel SAS Royal Atrium, à la rue Montagne-aux-Herbes Potagères, avaient été assortie de l’engagement du promoteur immobilier de construire des logements à l’angle du boulevard Jacqmain et de la rue Saint-Jean Népomucène. Depuis le terrain en question avait été revendu à un autre promoteur sans que ces obligations de reconstruction n’aient été rencontrées.

L’ARAU avait saisi cette opportunité pour proposer un projet alternatif de reconstruction d’une entrée habitée du boulevard avec deux immeubles d’angle d’inspiration Art Déco8, pour démontrer la faisabilité de construire des logements en nombre appréciable à cet endroit et concourir à l’embellissement urbain : ces immeubles comportaient des logements aux étages et des commerces au rez-de-chaussée et à l’entresol.

Depuis ce projet d’immeuble-pont, soit depuis 14 ans, ces terrains sont restés à l’abandon.

Petit à petit, le boulevard s’est lentement rénové : construction du nouveau bâtiment du Théâtre national de Belgique (qui a entraîné la démolition d’un immeuble de logements), divers projets de rénovation menés à bien à l’angle de la rue du Pont-Neuf, … La Ville de Bruxelles a entrepris en 1999 la rénovation de l’espace public avec les charges d’urbanisme dues pour la reconstruction du siège de Fortis AG.

Seule l’extrémité du boulevard, en ce compris les îlots adjacents, restera dans un état de délabrement avancé. Pour preuve, la rue de Malines, affublée d’un mur de trois mètres de haut pour masquer la vue désolante d’un champs de ruines en 1999.

En 1999, la Ville finira par autoriser les propriétaires à raser les immeubles qui restaient encore debout à l’entrée du boulevard… et à générer des rentrées financières de part et d’autres par l’implantation de grands panneaux publicitaires.

Cinq ans plus tard, arrive donc le projet Banimmo…qui, comme le plan Manhattan, comme le projet refusé en 1989, organise la traversée du quartier Nord vers le Pentagone. Ce que la Ville de Bruxelles ne peut que refuser pour garantir la cohérence de son propre aménagement.

La tour Jacqmain ne passera pas
La Dernière Heure, 24/03/2005

Le comité de quartier Alhambra se tourne vers la Région. Celle-ci annonce qu'elle ne délivrera pas le permis

BRUXELLES La tour de bureaux de 16 niveaux et de 58 mètres de haut sur le boulevard Emile Jacqmain ne verra jamais le jour. Le projet développé par Buelens et Batimmo sur un terrain vague à l'angle des boulevards d'Anvers, les rues du Pélican et Saint-Jean Népomucène a du plomb dans l'aile.

"Pour la Région, la position est claire, ce sera non", a ainsi déclaré hier la secrétaire d'Etat bruxelloise à l'Urbanisme Françoise Dupuis qui estime que ce bâtiment présente des gabarits disproportionnés. Non pas par rapport aux immeubles de verre du boulevard du roi Albert II mais par rapport aux habitations de petite taille situées dans le quartier de la rue de Laeken.

Hier, le comité de quartier Alhambra, épaulé par les ASBl Inter-Environnement et Arau, a rappelé son opposition au projet. Une opération triple puisque sont également prévues les constructions de deux immeubles de logements (entre la rue de Malines et le boulevard Botanique d'un côté et entre le boulevard d'Anvers et la rue du Pélican de l'autre). "Les autorités politiques, de la Ville comme de la Région bruxelloise, ont promis de ne jamais laisser les tours de bureau envahir le Pentagone, s'étonnait ainsi Nicky Vranken, présidente du comité de quartier. Notre quartier revit depuis quelques années. Nous tentons en permanence de la dynamiser."

Autres griefs: l'augmentation du trafic dans le quartier, l'absence d'études sur les tourbillons de vents Toutefois, ces éléments n'ont pas empêché la Ville, voici quelques jours, de se prononcer en faveur du projet. "Esthétiquement, je ne suis pas contre, explique l'échevin de l'Urbanisme. Mais nous sommes prêts à prendre aujourd'hui en compte les remarques des associations, quitte à ce qu'un nouveau projet soit présenté avec un immeuble de bureaux dont la taille serait revue. Toutefois, il ne faudrait pas que la nouvelle mouture se fasse au détriment du logement."

Aujourd'hui ne manque plus que l'avis de la Région. Et il sera négatif. La Ville se pliera à cette décision. "D'après nos informations, les promoteurs sont d'ailleurs déjà prêts à présenter un projet alternatif", indique Françoise Dupuis.

Une chose est donc certaine: la tour Jacqmain ne passera pas. "Mais nous n'avons jamais dit que nous étions contre les bureaux, précisent les opposants au projet actuel qui rappellent que le périmètre concerné est inscrit en zone administrative par le Pras. Ici, ce sont les gabarits qui nous dérangent. Nous avons gagné des habitants et il faudrait tenir compte de cet élément." K. F. © La Dernière Heure 2005

Construction d'un immeuble de logements 

remplacent le Tour Banimmo boulevard E. Jacqmain

L'enquête publique pour un nouveau projet a commencé le 9 juin: construction de 84 appartements à 1,2,3 chambres, studios, rez - commerciaux, ainsi que 64 parkings en sous-sol, le tout sur 11 étages, dont 8 + 1 étage technique en sur-sol

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